Transmia

Avec vous

Aujourd'hui, les asset managers de vos mandants vous appellent, et chaque reddition de comptes attend votre relecture.

  • Vos deux plus grands mandants ne connaissent que vous
  • Les échéances des mandats vivent dans votre agenda
  • Vos mandats ne disent rien d'un changement de mains

Sans vous

Transmettre une société de property management

Une société de property management se vend sur ses mandats de gestion. Si vous cédez les titres, la société reste partie à ces mandats. Si vous cédez le fonds, la Cour de cassation juge que les mandats ne suivent pas : chaque mandant doit l'accepter. L'acheteur regarde d'abord qui tient la relation avec les grands mandants, l'échéance de chaque mandat, l'état des fonds détenus pour compte de tiers et la carte G. Ce qui dépend de vous, il le paie moins, ou plus tard.

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Ce qui dépend de vous

  1. Les asset managers n'appellent que vousChaque mandant a un référent et un binôme
  2. Deux mandants pèsent l'essentiel du chiffreUne concentration mesurée, des mandats relus
  3. Les échéances vivent dans votre agendaUn registre des mandats revu chaque mois
  4. Vos mandats ignorent toute cessionDes clauses de transfert revues avec un avocat
  5. La reddition attend votre relectureUne reddition contrôlée par l'équipe, à date fixe
  6. Une seule personne rapproche les fondsDes fonds mandants rapprochés, prêts au contrôle

Le cabinet tient.

Six dépendances, six preuves : c'est ce qu'un acheteur vérifie. Mesurez où en est le vôtre.

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Pourquoi une société de property management perd-elle de la valeur quand son fondateur part ?

Parce que l'acheteur reprend des mandats, et qu'un mandat est donné à quelqu'un. Jean-Marc Torollion, ancien président de la FNAIM, conseille aux acquéreurs de chercher d'abord « quelle est la personne qui a le lien avec les propriétaires mandants ». Ce n'est pas toujours le dirigeant : « il n'est pas rare que la personne la plus importante dans un cabinet ne soit pas le dirigeant mais le ou la comptable ou la personne de l'accueil ».

Et rester après la vente ne règle rien. « L'expérience montre qu'il est difficile de le garder longtemps », écrit-il à propos du dirigeant vendeur.

Source : Journal de l'Agence, « La croissance externe en gestion locative : avoir les bons réflexes », 13 mai 2024.

L'acheteur lit aussi vos intentions. Selon l'avocate Caroline Dubuis-Talayrach, un acquéreur sérieux peut abandonner un rachat « s'il y a un doute sur les intentions du vendeur (projet post cession peu lisible) ou la qualité du portefeuille ». Selon Matching Value et la CCI Hauts-de-France, une forte dépendance au dirigeant peut coûter 20 à 30 % de la valeur. Ce mécanisme se mesure, et il se corrige avant la vente.

Sources : Journal de l'Agence, « Cessions de cabinets d'administration de biens et de syndic : vendre au bon moment », 11 mars 2026 ; Matching Value, 18 mai 2026 ; CCI Hauts-de-France, juin 2026.

Combien vaut une société de property management en 2026 ?

Pour les cabinets de gestion, la profession raisonne en coefficient du chiffre d'affaires, activité par activité. Caroline Dubuis-Talayrach, qui accompagne des cessions d'administrateurs de biens, publie ces médianes :

ActivitéCoefficient médian du chiffre d'affaires, selon C. Dubuis-Talayrach
Gestion2,5
Location issue de la gestion1
Syndic de copropriété1,25 à 1,50
 Médianes d'une praticienne, mars 2026, observées surtout en gestion locative. Une évaluation les applique ensuite à vos comptes.

Pour la gestion d'immeubles de bureaux, de commerces ou de logistique pour compte d'investisseurs institutionnels, les sources publiques ne donnent aucun multiple. Votre chiffre se construit avec votre expert-comptable ou un évaluateur.

Les mêmes sources disent ce qui déplace le coefficient :

  • le taux et l'assiette des honoraires, les contentieux, le DPE et l'implantation des biens ;
  • la « présence ou non de « gros propriétaires » », et le nombre de mandats par propriétaire : Torollion conseille de « repérer et traiter les propriétaires importants » ;
  • les locaux, qui peuvent freiner la vente, et la réactivité du vendeur, « un indicateur de confiance ».

Sources : Journal de l'Agence, 11 mars 2026 ; Journal de l'Agence, 13 mai 2024.

Céder les titres ou le fonds : que deviennent vos mandats de gestion ?

C'est la question qui fixe le prix. La Cour de cassation a jugé que « la cession d'un fonds de commerce d'agent immobilier n'emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel » (Cass. com., 28 juin 2017, n° 15-17394). Le mandat est en outre conclu en considération de la personne, et la cour d'appel de Paris en a tiré les conséquences pour un mandat de gestion lors d'une fusion-absorption (22 octobre 2008).

Forme de la venteCe que deviennent les mandats
Cession des titres de la sociétéLa société reste partie aux mandats ; à défaut de clause contraire, l'intuitu personae est sans effet en cas de cession de contrôle (Cass. com., 29 janvier 2013)
Cession du fonds ou du portefeuilleLes mandats ne suivent pas d'eux-mêmes : il faut l'accord de chaque mandant, qui « peut être donné par avance » (article 1216 du Code civil)
Fusion, apport partiel, TUPMême vigilance que pour le fonds, selon la jurisprudence citée par C. Dubuis-Talayrach
 Principes généraux ; vos clauses et votre montage se vérifient avec un avocat.

D'où le conseil de Torollion aux acheteurs : préférer « une reprise de société [...] plutôt qu'une vente de fonds qui oblige à re-signer tous les mandats ». Côté vendeur, chaque mandat non retourné peut réduire le prix. Or, note Caroline Dubuis-Talayrach, le client « sans être opposé à la cession, ne retourne pas le mandat par négligence, manque de temps ou désintérêt ». Elle recommande de préparer la transférabilité même si vous visez une vente de titres, car « tout ne se passe pas toujours comme prévu ».

Un dernier point se lit dans vos contrats : en droit commun, « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble » (article 2004 du Code civil). Durée, préavis et clauses de changement de contrôle de vos mandats se relisent avec votre avocat.

Sources : Journal de l'Agence, « Cession, fusion et transfert de mandats », 12 décembre 2018 ; Code civil, art. 1216 ; art. 2004 ; Lettre des réseaux, Cass. com. 29 janvier 2013.

Quelles règles de la loi Hoguet l'acheteur vérifie-t-il ?

La loi Hoguet vise toute personne qui, de manière habituelle, prête son concours « aux opérations portant sur les biens d'autrui » relatives à « la gestion immobilière ». Cinq points reviennent dans un audit :

  • la carte professionnelle mention « Gestion immobilière », délivrée par la CCI, valable trois ans puis renouvelée, à condition d'avoir suivi la formation continue (loi, art. 3 et 3-1 ; décret de 1972, art. 80) ;
  • la garantie financière « spécialement affectée » au remboursement des fonds déposés, d'au moins 110 000 euros (décret, art. 30), et l'assurance de responsabilité civile professionnelle ;
  • la représentation des fonds mandants et les comptes d'attente : Torollion demande « un rapport récent d'un contrôle de la caisse de garantie » ;
  • le registre des mandats de gestion, tenu à jour, et les renouvellements des mandats arrivés à échéance ;
  • la durée de chaque mandat : « Sont nulles les promesses et les conventions de toute nature [...] qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps » (loi, art. 7).

Attention aux montages de délégation : selon Caroline Dubuis-Talayrach, le titulaire d'un mandat est celui qui l'a enregistré sur son registre, et c'est lui seul qui peut le céder. Les conditions de la carte après votre départ se vérifient avec la CCI et votre avocat.

Sources : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Journal de l'Agence, « Vente de portefeuille de gestion, nourrice et délégation », 10 avril 2024.

Asset management immobilier : quand l'AMF entre-t-elle dans la cession ?

Quand la société gère des fonds. Le Code monétaire et financier réserve la gestion d'OPCVM et de FIA aux sociétés de gestion de portefeuille, qui « sont agréées par l'Autorité des marchés financiers » (article L532-9). Pour les SCPI, l'AMF « délivre l'agrément aux sociétés de gestion pour gérer les SCPI ».

Une société qui gère les immeubles de ses mandants, sans gérer de fonds, relève de la gestion immobilière de la loi Hoguet. Si votre offre d'« asset management » porte un véhicule d'investissement, ou s'en approche, l'acheteur demandera une analyse de statut. Elle se fait avec votre avocat, avant la mise en vente.

Sources : Code monétaire et financier, art. L532-9 ; AMF, « SCPI : un autre moyen d'investir dans l'immobilier ».

Qui rachète les sociétés de property management ?

Le marché se consolide. Crédit Agricole Immobilier a racheté Sudeco, puis Nexity Property Management, dont il a annoncé la clôture le 6 novembre 2024. Il se présente depuis comme le premier acteur du property management institutionnel en France. Quatre autres profils reviennent :

  • les réseaux nationaux, qui se positionnent « en fonction du maillage de leur réseau », selon Caroline Dubuis-Talayrach ;
  • le confrère indépendant qui veut grandir, et qui doit être « identifié par ses confrères comme acheteur », selon Torollion ;
  • votre associé ou votre directeur de gestion, souvent avec un crédit-vendeur, qui porte généralement sur 30 à 50 % du prix sur 1 à 3 ans selon Bpifrance Création ;
  • un repreneur externe, qui devra réunir les conditions de la carte.

Une règle vaut pour tous nos dossiers : nous ne sommes jamais acquéreur d'une société que nous accompagnons.

Sources : communiqué de Crédit Agricole Immobilier, 6 novembre 2024 ; Bpifrance Création, « Recourir au crédit vendeur ».

Comment préparer la cession d'une société de property management en 24 mois ?

Le Programme Transmia se cale sur votre date de cession. Appliqué à une société de gestion, il suit ce calendrier.

  1. 24 à 18 mois avant

    Mesurer

    Le Diagnostic de transmissibilité établit qui porte chaque mandant, la part des deux plus grands, l'échéance et les clauses de chaque mandat, et qui contrôle les comptes mandants.

  2. 18 à 12 mois avant

    Transférer

    Un référent et un binôme par mandant, un registre des mandats revu chaque mois, des clauses de transfert relues avec votre avocat, une reddition de comptes à date fixe.

  3. 12 à 6 mois avant

    Faire tourner

    L'équipe renouvelle les mandats, présente les comptes et répond aux asset managers sans vous. On mesure à nouveau l'indice de transmissibilité.

  4. 6 mois avant le closing

    Prouver

    Registre des mandats, rapprochements des fonds, dernier contrôle de la caisse de garantie, carte et attestations : les preuves rejoignent la data room.

  5. Après le closing

    Accompagner le repreneur

    Pendant l'earn-out, jusqu'à douze mois, on aide le repreneur à faire tourner ce qui a été transmis.

Prévoyez aussi le temps de la transaction : de la lettre d'intention à l'acte, Caroline Dubuis-Talayrach compte « généralement 5 à 6 mois », dont deux de délais bancaires. Le Diagnostic coûte 999 € HT, déduits à 100 % si vous poursuivez avec le Programme. Si la bonne réponse est d'attendre ou de ne rien dépenser, nous vous le disons. Le cadre général est dans notre guide pour céder son cabinet, et les autres métiers de la famille sont réunis sur la page immobilier B2B.

Questions fréquentes : céder une société de property management

Combien vaut une société de property management ?

Pour les cabinets de gestion, l'avocate Caroline Dubuis-Talayrach relève en 2026 des coefficients médians de 2,5 fois le chiffre d'affaires de gestion et de 1 fois celui de la location issue de la gestion. Pour la gestion d'immeubles d'entreprise pour compte d'investisseurs institutionnels, aucun multiple publié n'a été trouvé. Le chiffre de votre société relève de votre expert-comptable ou d'un évaluateur.

Mes mandats de gestion suivent-ils la vente de ma société ?

Si vous vendez les titres, la société reste partie à ses mandats, sauf clause contraire. Si vous vendez le fonds ou le portefeuille, la Cour de cassation a jugé en 2017 que la cession du fonds d'un agent immobilier n'emporte pas cession des mandats : il faut l'accord de chaque mandant, qui peut avoir été donné par avance dans le mandat. Les clauses se relisent avec un avocat qui connaît la loi Hoguet.

Le repreneur doit-il avoir sa propre carte G ?

La gestion immobilière pour compte d'autrui exige une carte professionnelle délivrée par la CCI, une garantie financière et une assurance de responsabilité civile professionnelle. Que vous cédiez les titres ou le fonds, l'acheteur vérifiera qui remplira ces conditions après votre départ et quelles formalités la CCI demande pour la carte. Les formalités se vérifient auprès de la CCI et de votre avocat.

Mes grands mandants sauront-ils que je prépare la vente ?

Non, sauf si vous le décidez. La préparation se présente comme un projet d'organisation : un responsable de compte et un binôme pour chaque mandant, un registre des mandats tenu, une reddition de comptes contrôlée par l'équipe. Vous choisissez quand et à qui annoncer le projet.

Vos mandants appellent-ils la société, ou vous appellent-ils ?

Le test vous le dit en six minutes, avec vos trois chantiers prioritaires avant la vente.

Faire le test de transmissibilité