Avec vous
Aujourd'hui, les rapports partent avec votre signature et les clients renouvellent parce que c'est vous.
- Vous êtes le seul Registered Valuer du cabinet
- Les sociétés de gestion ont désigné votre nom
- Vos références de marché vivent dans vos fichiers
Sans vous
Transmettre un cabinet d'expertise immobilière
Un cabinet d'expertise immobilière se vend sur ses mandats récurrents, mais ces mandats reposent sur des personnes. Le rapport est signé par l'expert, les titres RICS et REV sont personnels, et la Charte de l'expertise veut des sociétés dirigées techniquement par des experts personnes physiques. L'acheteur regarde donc qui signe, qui est désigné auprès des SCPI, des banques et des foncières, et si l'équipe assure la rotation sans vous. Ce qui dépend de vous, il le paie moins, ou plus tard.
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Ce qui dépend de vous
- Vous signez seul les rapports Red BookDeux Registered Valuers signent dans l'équipe
- Les SCPI et les banques ont choisi votre nomUn second expert qualifié suit chaque mandat
- La rotation interne, c'est vous puis vousUne rotation écrite entre trois évaluateurs
- Vos références vivent dans vos fichiersUne base de comparables partagée et sourcée
- Votre méthode tient dans votre têteDes notes de méthode alignées sur la Charte
- Les foncières appellent votre portableUn associé référent et un binôme par client
Le cabinet tient.
Six dépendances, six preuves : c'est ce qu'un acheteur vérifie. Mesurez où en est le vôtre.
Faire le test de transmissibilitéGratuit, six minutes, résultat immédiat.Pourquoi un cabinet d'expertise immobilière est-il difficile à vendre ?
Parce que ce que vos clients achètent porte un nom, et c'est souvent le vôtre. Le métier n'a pas d'ordre : selon l'AFREXIM, l'activité d'expert en évaluation immobilière « n'est réglementée que partiellement », dans le cadre des expertises judiciaires et des expertises agricoles, foncières et forestières. Il n'y a donc pas de présentation de clientèle organisée, comme chez les notaires ou les experts-comptables.
La valeur, elle, est encadrée par la Charte de l'expertise en évaluation immobilière, dont la 6e édition a été présentée le 4 novembre 2025 et signée par 17 organisations. Deux de ses règles pèsent sur une cession :
- « Les sociétés d'expertise doivent être dirigées techniquement par un ou plusieurs experts, personnes physiques » ;
- le rapport doit être « paginé, daté et signé par l'expert ».
Si vous êtes le seul expert qui remplit ces conditions, l'acheteur rachète une société qui ne peut plus signer le lendemain du closing. Ce mécanisme a un nom, la dépendance au dirigeant. Selon Matching Value et la CCI Hauts-de-France, une forte dépendance peut coûter 20 à 30 % du prix.
Sources : AFREXIM, « L'association » ; Charte de l'expertise en évaluation immobilière, 6e édition, novembre 2025, § 2.1 et § 10.1 ; Matching Value, mai 2026 ; CCI Hauts-de-France, juin 2026.
Vos titres RICS, REV ou d'expert de justice se transmettent-ils avec le cabinet ?
Non. Chacun est attaché à une personne, et l'acheteur comptera les personnes qui les détiennent.
| Qualification | Ce que disent les textes | La question de l'acheteur |
|---|---|---|
| RICS Registered Valuer | Obligatoire depuis 2015 pour signer une valeur vénale conforme au Red Book, renouvelé chaque année | Qui signe les rapports Red Book après vous ? |
| REV de TEGoVA, ou TRV pour le résidentiel | Un « personal indicator » de l'expérience de l'évaluateur ; le REV vaut cinq ans | Combien d'experts certifiés restent dans l'équipe ? |
| Expert de justice | Le technicien « doit remplir personnellement la mission » (art. 233 du Code de procédure civile) | Quelle part du chiffre d'affaires vient de missions judiciaires ? |
| Conformité à la Charte | Réservée aux experts membres d'une des 17 organisations signataires | Qui restera membre, et de quelle organisation ? |
Former un successeur prend du temps. La Charte fixe trois parcours minimum, dont un diplôme de 2e cycle spécialisé suivi de trois ans d'expérience, ou sept ans d'immobilier dont quatre en expertise, avec 20 heures de formation par an. Le second signataire se prépare donc bien avant la recherche d'un acheteur.
Sources : Charte, 6e édition, titre I ; « L'expert selon la Charte » ; TEGoVA, Recognised European Valuer ; Légifrance, art. 233 du Code de procédure civile.
Vos mandats SCPI, OPCI, banques et foncières suivront-ils le cabinet ?
Vos mandats récurrents sont votre meilleur argument. Selon le cabinet Nexco, un cabinet de services avec 70 % de revenus récurrents « sera valorisé bien au-dessus d'un cabinet en mode projet ponctuel ». Mais en évaluation immobilière, la récurrence est encadrée, nominative et soumise à rotation.
| Client | Ce que prévoit le texte |
|---|---|
| SCPI | L'expert externe est « nommé par la société de gestion pour six ans » ; chaque immeuble est expertisé tous les cinq ans et la valeur actualisée chaque année (CMF, art. R214-157-1) |
| Fonds immobiliers (FIA) | L'expert doit offrir « des garanties professionnelles suffisantes », ne délègue pas sa fonction, et l'AMF peut exiger un autre expert (CMF, art. L214-24-16) |
| OPCI | Selon la Charte, convention de quatre ans, deux experts A et B, et rotation annuelle des rôles pour chaque immeuble |
| Foncières cotées | Selon la Charte, conventions de trois à six ans, parfois annuelles, avec rotation interne et externe |
| Assureurs et mutuelles | Selon la Charte, l'ACPR accepte ou non la candidature de l'expert |
| Banques | L'EBA leur demande d'assurer une « adequate rotation of valuers » et de suivre la concentration des évaluations et des honoraires par évaluateur |
La Charte ajoute qu'une société missionnée pour plusieurs campagnes consécutives « devra instituer une rotation interne des évaluateurs ». Une rotation interne suppose plusieurs évaluateurs sur le même dossier. Et la Charte relève une tendance, « encouragée par les autorités de tutelle », à faire tourner aussi les sociétés d'expertise.
Une vente de titres ne change pas, en principe, votre cocontractant : à défaut de clause contraire, l'intuitu personae reste sans effet en cas de cession de contrôle (Cass. com., 29 janvier 2013). Ce que devient chaque désignation nominative, en revanche, n'est écrit dans aucun de ces textes. Il se vérifie avec votre avocat et avec chaque société de gestion, avant la vente.
Sources : Légifrance, art. R214-157-1 (version du décret n° 2025-762 du 4 août 2025) et art. L214-24-16 du Code monétaire et financier ; Charte, 6e édition, § 4.1.4, 8.7, 8.9, 8.10 ; EBA/GL/2020/06 (PDF), § 233 et 235 ; Nexco.
Combien vaut un cabinet d'expertise immobilière en 2026 ?
Les sources publiques ne donnent aucun barème propre à ce métier. La seule opération récente en France que nous avons pu lire, le rachat de Catella Valuation Advisory par Newmark annoncé le 24 novembre 2025, ne publie pas de prix. Le communiqué met en avant autre chose : 12 spécialistes, plus de 180 clients, près de 3 200 biens évalués en 2024 et une équipe qui compte « en moyenne 15 ans d'ancienneté ».
Autrement dit, l'acheteur parle d'abord d'équipe et de clientèle. Avant la première rencontre, préparez ce qu'il pourra vérifier sur pièces :
- le nombre de signataires qualifiés et la date de renouvellement de chaque titre ;
- la durée restante de chaque nomination ou convention ;
- la part des honoraires par client et par expert ;
- l'assurance de responsabilité civile professionnelle « spécifiquement dédiée » à l'expertise, exigée par la Charte.
Le chiffre de votre cabinet relève de votre expert-comptable ou d'un évaluateur d'entreprise.
Sources : Newmark, communiqué du 24 novembre 2025 ; Charte, 6e édition, § 2.3.
Que devient votre indépendance si un groupe rachète le cabinet ?
Elle devient une question de clientèle. La Charte liste les situations où l'expert doit informer son client, voire refuser la mission. On y trouve les sociétés « de promotion immobilière, de commercialisation, de financement » appartenant au même groupe que l'expert, ou le cas où ce groupe perçoit déjà des honoraires du propriétaire du bien.
Un acheteur qui fait aussi de la transaction ou du financement peut donc vous faire perdre des missions. Les grandes sociétés d'expertise filiales de groupes ont une réponse connue : l'AFREXIM indique que ses membres sont indépendants de leur groupe, avec une « structure juridique dédiée, mandataire social distinct, Assurances de responsabilité spécifiques et informatique séparée ». La Charte demande aussi des locaux et des systèmes d'information dédiés à l'expertise.
Croisez la liste de vos clients avec les activités de chaque acheteur possible, avec votre avocat, avant de signer une lettre d'intention.
Sources : Charte, 6e édition, chapitre 4 et § 4.1.5 ; AFREXIM, « Missions ».
Qui rachète un cabinet d'expertise immobilière ?
Quatre profils reviennent. Tous posent la même question : qui signera demain ?
| Acheteur | Ce qu'il cherche | Ce qu'il vérifie en premier |
|---|---|---|
| Un expert salarié ou associé | Des clients et une méthode qu'il connaît | Son financement, souvent avec un crédit-vendeur |
| Un réseau international de conseil en immobilier | Étendre son pôle évaluation dans un pays | L'équipe, les clients, l'ancienneté des experts |
| La filiale d'expertise d'une banque ou d'un grand conseil | Une région, une classe d'actifs, des signataires | Les conflits d'intérêts avec ses propres activités |
| Un repreneur externe, cadre ou search fund | Un cabinet qui tourne déjà | Des experts qualifiés qui restent |
Newmark l'a dit en rachetant Catella Valuation Advisory : l'opération visait à « développer nos capacités d'évaluation et de conseil dans la région EMEA ». Pour un rachat interne, Bpifrance Création indique que le crédit-vendeur porte généralement sur 30 à 50 % du prix, sur un à trois ans. Une règle vaut pour tous nos dossiers : nous ne sommes jamais acquéreur d'un cabinet que nous accompagnons.
Vos experts signataires sont l'actif, gardez-les avant que la vente existe : des mandats qu'ils suivent déjà, des rapports qu'ils signent, une place écrite dans le cabinet repris. Non-concurrence et intéressement se construisent avec votre avocat et votre expert-comptable. Et si l'acheteur exige votre présence, un earn-out qui rémunère en réalité votre travail peut être requalifié en salaire, selon CMS Francis Lefebvre.
Sources : Newmark, 24 novembre 2025 ; Bpifrance Création, « Recourir au crédit vendeur » ; CMS Francis Lefebvre.
Comment préparer la vente d'un cabinet d'expertise immobilière en 24 mois ?
Le Programme Transmia se cale sur votre date de cession. Appliqué à un cabinet d'évaluation, il donne ce calendrier.
- 24 à 18 mois avant
Mesurer
Le Diagnostic de transmissibilité établit qui signe quoi, qui est désigné auprès de chaque client, la durée restante des mandats et la part des honoraires par expert.
- 18 à 12 mois avant
Transférer
Un second signataire qualifié sur chaque mandat récurrent, une rotation interne écrite, une base de comparables partagée, des notes de méthode alignées sur la Charte.
- 12 à 6 mois avant
Faire tourner
Vos experts mènent les campagnes et présentent les valeurs aux clients sans vous. On mesure à nouveau l'indice de transmissibilité.
- 6 mois avant le closing
Prouver
Titres et dates de renouvellement, conventions et nominations, rapports signés par d'autres que vous : les preuves rejoignent le dossier de transmissibilité.
- Après le closing
Accompagner le repreneur
Pendant l'earn-out, jusqu'à douze mois, on aide le repreneur à faire tourner ce qui a été transmis.
Le Diagnostic coûte 999 € HT, déduits à 100 % si vous poursuivez avec le Programme. Si la bonne réponse est d'attendre ou de ne rien dépenser, nous vous le disons. Le cadre général est détaillé dans notre guide pour céder son cabinet.
Questions fréquentes : céder un cabinet d'expertise immobilière
Combien vaut un cabinet d'expertise immobilière ?
Les sources publiques ne donnent aucun barème propre à ce métier, et la seule opération récente en France que nous avons pu lire, le rachat de Catella Valuation Advisory par Newmark en novembre 2025, ne publie pas de prix. La valeur tient à la récurrence des mandats et à leur indépendance vis-à-vis du fondateur. Le chiffre de votre cabinet relève de votre expert-comptable ou d'un évaluateur d'entreprise.
Mon titre RICS ou REV passe-t-il au repreneur ?
Non. L'enregistrement RICS Registered Valuer et le statut REV de TEGoVA sont attachés à l'expert, pas à la société. Le premier se renouvelle chaque année, le second vaut cinq ans. Ce qui se transmet, c'est une équipe qui détient déjà ces titres le jour de la vente.
Mes mandats de SCPI sont-ils transférés avec le cabinet ?
Le Code monétaire et financier prévoit que l'expert externe d'une SCPI est nommé par la société de gestion pour six ans, et que l'AMF peut exiger un autre expert si les garanties professionnelles ne sont pas réunies. L'effet d'un changement d'actionnaire sur chaque nomination se vérifie avec votre avocat et avec chaque société de gestion, avant la vente.
Mes experts sauront-ils que je prépare la vente du cabinet ?
Non, sauf si vous le décidez. La préparation se présente comme un projet d'organisation : un second signataire sur chaque mandat, une rotation interne écrite, des notes de méthode partagées. Vous choisissez quand et à qui annoncer le projet.
Qui signerait vos rapports si vous partiez demain ?
Le test vous le dit en six minutes, avec vos trois chantiers prioritaires avant la vente.
Faire le test de transmissibilité