Avec vous
Aujourd'hui, les directeurs immobiliers et les bailleurs appellent votre portable, et les gros dossiers se signent avec vous.
- Les échéances des baux de vos clients sont dans votre tête
- Vos meilleurs négociateurs sont agents commerciaux, libres de partir
- Le chiffre de l'année dépend des transactions que vous signez
Sans vous
Transmettre un cabinet d'immobilier d'entreprise
Un cabinet de conseil et transaction en immobilier d'entreprise se cède avec ce qui produit son chiffre : des mandats écrits et enregistrés, des consultants habilités qui restent, des clients qui appellent le cabinet. La carte professionnelle, elle, ne se vend pas. Comme vos honoraires ne sont dus qu'une fois chaque opération conclue, l'acheteur regarde d'abord qui apporte les mandats. Ce qui passe par vous, il le paie moins, ou plus tard.
Faire le test de transmissibilité Gratuit, six minutes, résultat immédiat.
Ce qui dépend de vous
- Les clients appellent votre portableChaque compte a un consultant référent et un binôme
- Vous seul connaissez les bailleursLes bailleurs connaissent deux personnes du cabinet
- Les échéances de bail sont dans votre têteLes échéances suivies dans un outil partagé
- Les gros dossiers se signent avec vousVos consultants mènent et concluent les dossiers
- Vos agents commerciaux peuvent partir demainUn contrat écrit, un rôle et un intérêt à rester
- Tout le chiffre vient de la transactionUne part d'honoraires récurrents, conseil ou gestion
Le cabinet tient.
Six dépendances, six preuves : c'est ce qu'un acheteur vérifie. Mesurez où en est le vôtre.
Faire le test de transmissibilitéGratuit, six minutes, résultat immédiat.Pourquoi un cabinet d'immobilier d'entreprise est-il difficile à céder ?
Parce que son chiffre repart de zéro chaque année. La loi Hoguet le pose noir sur blanc : aucune somme représentative d'honoraires n'est due « avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit ». Un cabinet de transaction vend donc à l'acheteur des signatures futures, pas un revenu acquis.
Source : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, article 6, Légifrance.
Or ces signatures dépendent souvent d'un seul réseau, le vôtre. Et la clientèle, rappelle l'avocat Alain Cohen-Boulakia, « n'appartient à personne ». Les acheteurs le savent. L'avocate Caroline Dubuis Talayrach note qu'un acquéreur sérieux peut abandonner un rachat « s'il y a un doute sur les intentions du vendeur (projet post cession peu lisible) ».
Sources : Journal de l'Agence, tribune d'Alain Cohen-Boulakia, 19 février 2025 ; Journal de l'Agence, Caroline Dubuis Talayrach, 11 mars 2026.
Votre cabinet vaut ce qu'il signera sans vous. Ce mécanisme a un nom, la dépendance au dirigeant, et il se mesure.
Combien vaut un cabinet de transaction en immobilier d'entreprise ?
Les sources publiques ne donnent aucun barème pour la transaction en immobilier d'entreprise, ni dans les barèmes sectoriels 2026, ni chez les intermédiaires d'agences. Les seuls coefficients publiés portent sur les activités récurrentes des cabinets immobiliers.
| Activité du cabinet | Coefficient médian du chiffre d'affaires, selon Caroline Dubuis Talayrach |
|---|---|
| Gestion locative | 2,5 |
| Location issue de la gestion | 1 |
| Syndic | 1,25 à 1,50 |
| Transaction, bureaux, commerces, locaux d'activité | Aucun coefficient publié trouvé |
La même source explique pourquoi : ces cabinets « ont été et demeurent recherchés du fait de la récurrence du chiffre d'affaires ». Un repreneur l'a d'ailleurs inscrit dans son plan. En reprenant un cabinet toulousain d'immobilier d'entreprise de 30 collaborateurs en janvier 2026, il a annoncé, parmi ses priorités, « la structuration de l'activité de gestion locative ».
Sources : Journal de l'Agence, 11 mars 2026 ; Le Journal des Entreprises, 23 janvier 2026.
Pour un cabinet de transaction, le prix se construit donc sur la rentabilité et sur sa solidité sans vous. Deux choses le font monter :
- une part de chiffre qui revient chaque année : missions de conseil, gestion, comptes suivis dans la durée ;
- des mandats apportés et conclus par d'autres que vous, preuves à l'appui.
À l'inverse, selon Matching Value et la CCI Hauts-de-France, une forte dépendance au dirigeant peut coûter 20 à 30 % de la valeur. Le chiffre de votre cabinet relève de votre expert-comptable ou d'un évaluateur.
Sources : Matching Value, mai 2026 ; CCI Hauts-de-France, juin 2026.
Que devient votre carte T quand vous vendez votre cabinet ?
Elle ne se vend pas. Les conditions de délivrance par la CCI, aptitude, garantie financière et assurance, sont résumées sur notre page gestion de patrimoine. Pour une cession, trois textes comptent.
- La carte est délivrée à une personne physique ou à une société, pour trois ans, renouvelable (loi Hoguet, article 3 ; décret du 20 juillet 1972, article 80).
- Tout changement « de l'identité du ou des représentants légaux ou statutaires » est déclaré et donne lieu à une carte mise à jour, valable pour la durée restant à courir (décret, article 6).
- Chaque bureau doit être dirigé par une personne qui a l'aptitude professionnelle (loi Hoguet, article 3, dernier alinéa). Si c'est vous qui dirigez chaque bureau, il faudra un directeur qualifié pour chacun après votre départ.
En cession de titres, la société titulaire garde donc sa carte, et le repreneur « doit être éligible à la carte professionnelle ». En cession de fonds ou de portefeuille, la question se pose autrement. Elle se règle avec votre avocat et votre CCI avant la lettre d'intention.
Source : Journal de l'Agence, « Transmettre son agence immobilière », 17 février 2026.
Vos mandats en cours suivront-ils la vente ?
Cela dépend de la forme de la vente. En titres, écrit Caroline Dubuis Talayrach, « il n'y a pas de "resignature" de mandats ». En fonds ou en portefeuille, il faut les transférer, et « les clauses les plus usuelles d'agrément et de substitution des mandats, si elles sont satisfaisantes sur le plan civil, ne règlent pas tous les sujets notamment au regard de la réglementation Hoguet ».
Source : Journal de l'Agence, « Céder son agence immobilière : ce qu'il faut savoir », 21 mai 2025.
Dans les deux cas, l'acheteur ouvre d'abord le registre. Ce qu'il vérifie est écrit dans les textes :
- un mandat écrit avant toute négociation, inscrit dans l'ordre chronologique sur le registre des mandats, conservé dix ans (décret, article 72) ;
- une durée limitée, faute de quoi la convention est nulle (loi Hoguet, article 7) ;
- une exclusivité stipulée expressément, en caractères très apparents, et dénonçable après trois mois avec quinze jours de préavis, sauf exceptions comme la location par fractions d'un même ensemble commercial (décret, article 78).
Un registre tenu au jour le jour vaut preuve. Un portefeuille de mandats suivis de tête vaut une promesse.
Vos consultants et vos agents commerciaux resteront-ils après la vente ?
Rien ne les y oblige. Chaque négociateur agit avec une attestation que vous, titulaire de la carte, lui délivrez après visa de la CCI (décret, article 9). Quand il n'est pas salarié, il relève du statut d'agent commercial du Code de commerce (loi Hoguet, article 4). Les deux statuts ne protègent pas le cabinet de la même façon.
| Négociateur salarié | Agent commercial | |
|---|---|---|
| Clause de non-concurrence | Valable seulement avec une indemnité fixée par la convention collective | Possible sans indemnité, écrite, limitée au secteur et à la clientèle confiés, deux ans au plus |
| Fin du contrat | Droit du travail | Indemnité compensatrice due, sauf cas prévus par la loi, dont la faute grave |
| Peut diriger un bureau | Oui, s'il a l'aptitude | Non |
Mais une clause ne retient personne. Sans elle, « le seul fait pour un ancien collaborateur d'obtenir la signature d'un mandat au profit d'un concurrent n'est pas déloyal », écrit Alain Cohen-Boulakia. Ce qui retient un consultant senior, ce sont des comptes qu'il porte déjà et une place écrite dans le cabinet repris. Contrats, non-concurrence et intéressement se construisent avec votre avocat.
Votre propre place compte autant. Plus l'acheteur craint de perdre les clients avec vous, plus il demandera un earn-out long et votre présence après la vente.
Qui rachète un cabinet d'immobilier d'entreprise ?
Les opérations et analyses publiées en 2026 font apparaître quatre profils. Tous vérifient la même chose : ce qui reste quand le fondateur part.
| Acheteur | Exemple public | Ce qu'il vérifie en premier |
|---|---|---|
| Un professionnel du secteur, en reprise individuelle | Alexandre Claudet reprend Abault IE, 30 collaborateurs, Toulouse, Bordeaux, Montpellier (janvier 2026) | Qui dirige chaque bureau, qui porte les clients |
| Un réseau national | Abault IE rejoint Hoquet Business, marque du groupe Guy Hoquet, en gardant son indépendance opérationnelle (février 2026) | Une équipe qui tient, des process qui s'adossent |
| Un groupe européen | L'italien Dils rachète EOL, 70 collaborateurs, 10 bureaux en France (mars 2026) | Une spécialité et une équipe qui portent sa croissance |
| Vos associés ou salariés | Transmission par actions gratuites et cession à titre onéreux, décrite par Me Stéphane Buffa (avril 2026) | Leur financement, souvent avec un crédit-vendeur |
Un repreneur externe, cadre ou search fund, s'ajoute à cette liste. Pour un rachat interne, Bpifrance Création indique que le crédit-vendeur porte généralement sur 30 à 50 % du prix, sur 1 à 3 ans. Et une règle vaut pour tous nos dossiers : nous ne sommes jamais acquéreur d'un cabinet que nous accompagnons.
Sources : Le Journal des Entreprises, 23 janvier 2026 ; Le Journal des Entreprises, 23 février 2026 ; Voxlog, 9 mars 2026 ; Journal de l'Agence, 14 avril 2026 ; Bpifrance Création.
Comment préparer la vente d'un cabinet d'immobilier d'entreprise en 24 mois ?
Le Journal de l'Agence conseille d'anticiper le passage de relais « au minimum 3 à 5 ans en amont ». Le Programme Transmia couvre les 24 derniers mois, sur ce calendrier.
- 24 à 18 mois avant
Mesurer
Le Diagnostic de transmissibilité établit qui apporte chaque mandat, qui conclut, la part récurrente du chiffre, l'état du registre et des contrats de vos négociateurs.
- 18 à 12 mois avant
Transférer
Un binôme sur chaque compte et chaque bailleur clé, les échéances de baux dans un outil partagé, des contrats d'agents commerciaux relus, un directeur qualifié par bureau.
- 12 à 6 mois avant
Faire tourner
Vos consultants mènent et concluent les dossiers sans vous. On mesure à nouveau l'indice de transmissibilité.
- 6 mois avant le closing
Prouver
Registre des mandats, origine des honoraires mois par mois, part conclue par d'autres que vous : les preuves rejoignent la data room.
- Après le closing
Accompagner le repreneur
Pendant l'earn-out, jusqu'à douze mois, on aide le repreneur à faire tourner ce qui a été transmis.
Le Diagnostic coûte 999 € HT, déduits à 100 % si vous poursuivez avec le Programme. Si la bonne réponse est d'attendre ou de ne rien dépenser, nous vous le disons. Le cadre général est détaillé dans notre guide pour céder son cabinet.
Source : Journal de l'Agence, 17 février 2026.
Questions fréquentes : céder un cabinet d'immobilier d'entreprise
Combien vaut un cabinet d'immobilier d'entreprise ?
Aucun barème publié ne donne de multiple pour un cabinet de transaction en immobilier d'entreprise. Les seuls coefficients publiés concernent la gestion locative et le syndic, valorisés sur leur chiffre d'affaires récurrent. Le prix d'un cabinet de transaction dépend donc de sa rentabilité et de ce qui reste quand le fondateur part. Le chiffre exact relève de votre expert-comptable ou d'un évaluateur.
Que devient ma carte T si je vends mon cabinet ?
La carte n'est pas un actif qui se vend. En cession de titres, la société qui en est titulaire la garde, et le changement de représentant légal est déclaré à la CCI, qui délivre une carte mise à jour (décret du 20 juillet 1972, article 6). Le repreneur doit être éligible à la carte. En cession de fonds, la situation se règle avec votre avocat et votre CCI.
Mes agents commerciaux peuvent-ils partir avec mes clients ?
Sans clause de non-concurrence, un ancien collaborateur peut signer un mandat pour un concurrent sans que ce soit déloyal. Le Code de commerce autorise une clause écrite, limitée au secteur, à la clientèle confiée et à deux ans au plus. Ce qui retient vraiment un consultant, c'est un rôle et un intérêt dans le cabinet repris, à construire avec votre avocat.
Faut-il vendre les titres ou le fonds de commerce ?
Les deux existent. En titres, les mandats n'ont pas à être resignés, mais la vente s'accompagne d'une garantie d'actif et de passif et d'audits plus longs. En fonds ou en portefeuille, les mandats doivent être transférés. Pour un petit cabinet, les acquéreurs préfèrent souvent le fonds. Le choix se fait avec votre avocat et votre expert-comptable.
Vos clients appellent-ils le cabinet, ou vous appellent-ils ?
Le test vous le dit en six minutes, avec vos trois chantiers prioritaires avant la vente.
Faire le test de transmissibilité